Договор купли-продажи: порядок заключения и исполнения

Договор купли-продажи жилья: ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 9 ноября 2009 года А.В. ЖИГАЧЕВ Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека. Граждане, не имеющие собственного жилья, как правило, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники зачастую стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.). В связи с этим договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость. Планируя купить или продать жилье, гражданину необходимо обладать хотя бы основными знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи. С учетом высокой стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого гражданина правовая неграмотность в данном случае просто недопустима. При этом не стоит всецело полагаться на услуги риелторов (т.е. специалистов по заключению сделок с недвижимостью). Риелторских компаний на рынке недвижимости в настоящее время огромное множество. Однако, во-первых, ошибки не исключены в деятельности даже самого профессионального и опытного риелтора. Во-вторых, никогда не стоит сбрасывать со счетов возможность недобросовестных либо мошеннических действий со стороны риелторов. Сообщения в СМИ свидетельствуют о том, что и те и другие "грехи" риелторов далеко не редкость. В этом смысле поговорка "доверяй, но проверяй" весьма точно отражает правила общения с риелторами. Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор купли-продажи, следует запастись важнейшими правовыми знаниями в этой области. В настоящей статье мы расскажем об основных правилах заключения и исполнения договора купли-продажи жилья, рассмотрим типичные ошибки и ключевые аспекты, на которые следует обращать особое внимание. Понятие договора купли-продажи жилья Прежде чем приступить к рассмотрению обозначенного выше вопроса, определимся с трактовкой понятия "жилье" и установим правовое содержание договора купли-продажи жилья. Термин "жилье", широко употребляемый в обиходе, тем не менее достаточно редко встречается в законодательстве. В законах и подзаконных нормативных актах гораздо чаще используется другое понятие - "жилое помещение". Между тем, например, из содержания ст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и ст. 110 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) можно сделать вывод, что понятие "жилье" является равнозначным понятию "жилое помещение". В настоящей статье мы также будем использовать данные понятия как идентичные по содержанию. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель. Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо. По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным. Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья). Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество, в отличие, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность. И наконец, взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя. Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность. Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На практике среди неспециалистов нередко можно встретить убеждение о том, что договор купли-продажи жилья подлежит также обязательному нотариальному удостоверению. Такое мнение является ошибочным. Обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилья ранее было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и предусматривалось до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). С вступлением в силу Закона N 122-ФЗ требование обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилья прекратило свое действие. Однако стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это - право, а не обязанность сторон. Как защититься покупателю при покупке жилья? В печати, по радио и телевидению нас часто информируют об обманах и мошенничествах, встречающихся при совершении сделок с жильем. Такие случаи действительно не редкость. При этом практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель (или лицо, предполагающее стать покупателем). Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными дефектами права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и т.д. Риски покупателя существенно возрастают в том случае, если стороны согласовали в качестве порядка расчетов предварительную оплату (полную или частичную) покупателем стоимости приобретаемого жилья до момента государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В этом случае при худшем раскладе обманные действия продавца могут привести к тому, что покупатель останется без жилья и без денег. В связи с этим обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья. 1. Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы). Первое, что следует сделать покупателю до начала переговоров с продавцом по вопросу продажи жилья, - запросить данное свидетельство. Естественно, необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве. При этом покупателю следует учитывать следующее: а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей; б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве. Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) - ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона N 122-ФЗ (т.е. до 31 января 1998 г.). Соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); свидетельства о праве, оформленные в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют. Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (например: акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье. 2. До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки. Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней (в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, - в течение одного рабочего дня). Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения: а) описание объекта недвижимости (жилого помещения); б) сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение; в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение; г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения. Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения: - установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда; - наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения; - информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения; - поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации). 3. Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами: - справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы); - выпиской из домовой книги; - справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в жилом помещении. Существенные условия договора купли-продажи жилья Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным): 1. Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя. 2. Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ). Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация: - адрес (местоположение) жилого помещения; - вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната); - площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту); - назначение (жилое); - иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.). 3. Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). 4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ). Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ). На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия (дополнительные условия): - конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю; - сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества; - конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.); - форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.); и другие условия. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи. Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение - это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения - заявления о государственной регистрации перехода права собственности. В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно. При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Порядок исполнения договора купли-продажи жилого помещения Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя. Основная обязанность продавца по договору - передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену. Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора: а) предварительная оплата, например: до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение; после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права. б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока; в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре. Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты. В этой связи хотим обратить внимание на достаточно удобную и "нерискованную" для обеих сторон договора форму расчетов - расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи). Рассмотренная форма расчетов очень удобна тем, что значительно минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен в том, что он гарантированно получит денежные средства при выполнении необходимого условия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель, в свою очередь, уверен в том, что он окончательно расстанется с денежными средствами только в том случае, если договор купли-продажи успешно пройдет государственную регистрацию. Услуги банковской ячейки предоставляют большинство банков. Плата за данные услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями. Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, как правило, считают недостаточным доказательством произведенных покупателем расходов. Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца. При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (обязательное нотариальное удостоверение данных документов не требуется). Однако названные документы должны быть надлежащим образом оформлены (необходимо указать фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные, а по возможности и ИНН).